Использование понижающего коэффициента в договоре участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов является одной из самых распространенных договорных конструкций, которая позволяет обычным гражданам путем поэтапного внесения денежных средств приобрести квартиру на первичном рынке.

Одним из существенных условий такого договора является площадь приобретаемой квартиры. Так, согласно прямому указанию ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор должен содержать сведения об общей площади жилого помещения, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Согласно ч .5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. То есть как видно из данной нормы, лоджии, веранды, балконы и террасы не включаются в общую площадь квартиры.

Однако в договорах участия в долевом строительстве часто можно встретить определение общей площади объекта недвижимости, в соответствии с которой в нее включается и площадь лоджий, балконов и т.п. Также в договорах раскрывается и понятие окочательной общей площади объекта недвижимости, под которой понимается конечная площадь жилого помещения с учетом площади лоджий / балконов, определяемая на основании проведенной оценки БТИ. Если БТИ выявит, что площадь объекта увеличилась по сравнению с той, которая была первоначально прописана в договоре, то участник долевого строительства в соответствии с условиями договора будет обязан уплатить цену за эти квадраты в соответствии с расчетом, порядок которого определен договором.

В своей практике мы столкнулись с такой ситуацией, что гражданин купил квартиру общей площадью (с учетом лоджии) 67, 9 кв.м., впоследствии им был доплачен еще один квадратный метр и по акту приемки-передачи ему была передана квартира площадью 68, 9 кв.м. Впоследствии он сделал независимую оценку БТИ, в соответствии с которой общая площадь квартиры, определяемая в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ (то есть без учета лоджии), равнялась 65, 5 кв.м. В отдельную строку была выведена площадь лоджии, которая равнялась 1,7 кв.м.

Нетрудно посчитать, что таким образом по оценке БТИ квартира, которую он купил, имела площадь с учетом лоджии 67, 2 кв.м. На первый взгляд – существенное нарушение застройщиком условий договора. Однако, как оказалось, застройщик не нарушил требования ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» содержит такое понятие как понижающий коэффициент, который применяется к лоджиям, верандам, балконам и террасам. Суть этого понижающего коэффициента сводится к тому, что при определении площади лоджии к ней применяется коэффициент, установленный Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», а именно 0,5.

В договоре вышеуказанного гражданина было указано, что площадь лоджии равна 3, 4 кв.м. По оценке же БТИ, которая была проведена им самостоятельно, площадь лоджии стала 1,7 кв.м, то есть к ней были применен понижающий коэффициент.

Конечно, дольщик хотел вернуть уплаченные деньги за переплаченные квадраты, однако, как оказалось, застройщик в договоре долевого участия прописал, что для расчетов по договору долевого участия применяется общая площадь объекта, включающая сумму всех частей объекта долевого строительства: площадь помещений вспомогательного назначения, неотапливаемых конструктивных элементов (балконов и лоджий), без соответствующих коэффициентов приведения (понижения), а именно, с коэффициентом 1 (единица). И соответственно, цену высчитывал за общую площадь жилого помещения без применения соответствующего коэффициента.

Судебная практика по спорам о взыскании переплаченной суммы за квадраты отрицательна, суды указывают, что здесь действует принцип свободы договора, а именно, стороны вправе включать в договор любые условия, не противоречащие требованиям законодательства, а потому оговорка о том, что расчеты производятся без учета понижающего коэффициента, не нарушает права дольщиков.

Однако с этой позицией трудно согласиться. Договор участия в долевом строительстве разрабатывается фирмой-застройщиком, дольщик, как правило, не имеет никакой возможности изменить условия договора, в том числе настоять на том, чтобы в договор было включено положение о применении понижающих коэффициентов при расчетах. Позиция такова - если не согласен с предлагаемыми условиями, то ищи другого застройщика.

Застройщик, являясь более сильной стороной в отношениях с обычным гражданином, являясь профессиональным участником гражданского оборота, понимает все тонкости применения понижающего коэффициента, и какие последствия будут в случае его неприменения. Обычный же гражданин ничего этого не знает, а потому полностью доверяется застройщику, полагаясь на его добросовестность.

Один из таких споров дошел до Верховного суда РФ, который встал на защиту профессиональной стороны, посчитав, что здесь применим принцип свободы договора: договорились, значит, соблюдайте условия договоренности.

В Законе о защите прав потребителей, который также применяется к правоотношениям между дольщиками и застройщиками, есть презумпция отсутствия у потребителя (дольщика) специальных познаний о свойствах и характеристиках товара. То есть предполагается, что гражданин не знает о том, что к площадям лоджий, балконов, веранд, террас применяется понижающий коэффициент. По логике вещей, застройщик должен предупреждать дольщика, что он предлагает заключить договор на таком условии, что к расчетам не применяется понижающий коэффициент. А за гражданином уже выбор – принимать такие условия или не принимать. Это и будет, в том числе, надлежащим информированием о характеристиках приобретаемого товара.

Однако, как видно, судебная практика идет по отрицательному пути, отказывая таким дольщикам в удовлетворении их требований.

Если у Вас имеются воапрсы по данной теме, Вы можете связаться со мной по телефону: 8-925-001-18-72 (адвокат по гражданским делам)