Долевое участие в строительстве дома, квартир.

Приобретение собственного жилья - процесс не простой, требующий сосредоточенности и определенных знаний. Существует несколько вариантов решения жилищного вопроса: покупка жилья в уже построенном доме, участие в долевом строительстве жилья. Первый путь решения проблемы менее рискованный, но, как правило, требует внесения полной суммы сразу при заключении договора купли-продажи, что, зачастую, для многих граждан является непосильным. К тому же, квартиры в новостройках, а так же вторичное жилье стоят на порядок дороже, чем недостроенное жильё. Поэтому, с целью экономии и в надежде приобрести более просторную квартиру, в настоящее время многие люди участвуют в долевом строительстве жилья. Главное в этом случае, обратить внимание на ряд очень важных нюансов, чтобы не попасть в многочисленные ряды пострадавших дольщиков. Покупателю  нужно иметь информацию о застройщиках, представлять строительный процесс, понимать юридические аспекты договоров, регулирующих участие в строительстве, иметь представление о законодательных актах и регулярно вносимых в них изменениях.

Итак, как оформить долевое участие в строительстве многоквартирного  жилого дома

Существует ряд законов и нормативных актов, регулирующих процесс покупки жилья путем участия в долевом строительстве:

1.      Гражданский Кодекс РФ;

2.    ФЗ РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее – Закон, закон долевого участия в строительстве, ФЗ участие в долевом стоительстве);

3.      ФЗ от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах";

4.      Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ;

5.      Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

6.      Градостроительный кодекс Российской Федерации.

В первую очередь необходимо знать, какие документы нужно проверить у компании, в которую Вы обратились.  Согласно ФЗ РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (с изм. от 21 июня 2014) – Закон, застройщик обязан  предоставить Вам  следующие документы (долевое участие в строительстве документы):

  1. Проектную декларацию, официально опубликованную в СМИ, сети «Интернет»;
  2. Свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. Учредительные документы застройщика;
  4. Утвержденные годовые отчеты;
  5. Сведение о земельном участке, на котором будет производиться строительство.
  6. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  7. Аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Следует обратить внимание, на то, что застройщик должен предоставить оригиналы или нотариально заверенные копии перечисленных ранее документов.

Если все документы в порядке, то можно переходить к следующему этапу - заключение договора.

Обратите внимание, что в соответствии с действующим законодательством, если разрешение на строительство застройщиком получено после марта 2005 года,  застройщик обязан  заключить с Вами именно договор долевого участия в строительстве жилья, который проходит обязательную государственную регистрацию  в Росреестре (долевое участие в строительстве регистрация). Таким образом, Вы обязательно должны зарегистрировать договор долевого участия.  Все иные  предложения застройщика являются незаконными (например, предварительный договор, который не регистрируется в Росреестре).

Договор долевого участия должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Насколько грамотно будет составлен договор долевого участия (долевое участие в строительстве) с застройщиком, настолько велики шансы отстоять свои права, в случае неисполнения обязательств застройщиком, а такое бывает, к сожалению, достаточно часто.

В случае правильного оформления договора, после его государственной регистрации приобретенный объект незавершенного строительства Вы можете отчуждать путем переуступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома (договор долевого участия переуступка прав, переуступка прав по договору долевого участия).

Рассмотрим несколько, наиболее часто встречающихся в судебной практике, случаев.

Неустойка по договору долевого участия

Нередко случается так, что застройщик не может закончить строительство многоквартирного дома или другого объекта недвижимости в предусмотренный договором срок. В таком случае, застройщик обязан не позднее, чем за 2 месяца до указанной даты окончания строительства  предложить дольщику  внести изменения в договор долевого участия касательно сроков передачи объекта недвижимого имущества. Если застройщик нарушает сроки передачи объекта недвижимого имущества (а это существенное условие договора)  застройщик обязан уплатить дольщику неустойку (пени), которая в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона равна одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

 Если застройщик на письменную претензию о выплате неустойки отвечает отказом – у Вас имеются  все основания для обращения в суд с иском о взыскании неустойки за несоблюдение сроков передачи объекта недвижимого имущества. 

Также, следует отметить, что согласно Постановлению  ВС РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами дел по спорам о защите прав потребителей» в части неурегулированной специальным законодательством к отношениям по долевому участию в строительстве жилья применяется Закон о защите прав потребителей. Таким образом, подавая любой иск к Застройщику, Вы освобождаетесь от уплаты государственной пошлины, вправе требовать компенсации морального вреда,  а также штрафа за неудовлетворение требований потребителя  в досудебном порядке.

Если многоквартирный дом не достроен, но квартиру в нем можно определить по техническим характеристикам (этаж, площадь), то в таком случае необходимо  обращаться в суд с иском о признании за гражданином права собственности на жилое помещение, как объекта незавершенного строительства. Если такай иск, будет удовлетворён, собственник может объект незавершенного строительства дарить, завещать приобретенную им квартиру.

Если многоквартирный дом достроен, но по каким-то причинам госкомиссия его не принимает (например,  не до конца обустроена придомовая территория) и застройщик не предпринимает мер для устранения недостатков. В данном случае смело идите в суд и признавайте право собственности на квартиру. Очень часто застройщик предлагает гражданам своих юристов для представления интересов в суде по таким делам тысяч за 10000 рублей. Вопрос для чего? Объясню: для того чтобы с Застройщика не была взыскана государственная пошлина, а также   неустойка за несоблюдение сроков передачи объекта недвижимого имущества, а еще и иные судебные расходы (например, расходы на оплату услуг адвоката, штраф).

Переданная в собственность квартира по техническим показателя должна соответствовать требованиям, которые указаны  в нормативных документах по строительству. Если в результате работы подрядчика объект не соответствует данным требованиям, то недостатки должны быть устранены.

В случае, если на Вашу претензию Застройщик не отреагирует, Вы имеете право обратиться в иную организацию для устранения указанных недостатков.   Затем вновь составить письменную претензию Застройщику  с требованием выплатить денежные средства, которые были потрачены на устранение дефектов, и отправить ее Застройщику. В десятидневный срок застройщик обязан удовлетворить требования. Если Застройщик отказывает в удовлетворении требований, Вы имеете полное право обратиться в суд, не забудьте просить суд взыскать штраф за несоблюдение требований потребителя в досудебном порядке.  


Обращаю Ваше внимание, если  в отношении Застройщика начата процедура банкротства – ни в коем случае нельзя «бежать» в суд и просить расторжение договора долевого участия, взыскивая с застройщика денежные средства, оплата которых по договору  долевого участия произведена. Если застройщик банкротится, значит у него нет денег! И в итоге Вы не получите ни квартиру, ни  деньги. Лучше подождать, в любом случае многоквартирный дом когда ни будь достроят.